El Gobierno expuso como un éxito de la gestión la expansión del crédito hipotecario que, junto a la liberación del “cepo” cambiario, dio fluidez a la operatoria inmobiliaria en el último año.
Sin embargo una clara amenaza para el desempeño del mercado es el del salto cambiario de las últimas semanas, debido a que los préstamos se otorgan en pesos y las transacciones se realizan en dólares, cuando muchas veces el proceso que va desde la elección de una vivienda hasta la escrituración se extiende hasta cuatro meses por las imposiciones burocráticas propias de la operatoria.
Este año, una de cada cuatro escrituras se realizó con respaldo del crédito hipotecario. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en los primeros 10 meses de 2017, los actos consumados con garantía real ascendieron a 11.800, lo que significó un 24,2% del total, con un crecimiento de 173% en número y un 235% en monto. En 2016 solo el 11% de las operaciones se hacían mediante préstamos.
“Hace muchísimos años que el mercado hipotecario en la Argentina no despegaba y hemos hecho un cambio tan trascendental, con lo que en este momento está creciendo al 8% real mensual. Por eso llegamos a fin de año con un crecimiento del 100 por ciento“, dijo el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger.
Pero esta resurrección del crédito estuvo favorecida hasta diciembre por un dólar que se encarecía unos 10 puntos porcentuales menos que la inflación. Para entender cómo afecta la devaluación en los créditos para vivienda, hay que tener en cuenta tres escenarios diferentes:
1) CRÉDITOS YA ASIGNADOS. En el caso de los préstamos hipotecarios a tasa variable, lo que importa es que el incremento de los salarios siga a la inflación. De ser así, si bien aumenta el monto total adeudado, el incremento en la cuota podrá ser absorbido por el ajuste de ingresos. En este sentido, no corre riesgo cuando se da un proceso de desinflación como el actual. Es decir que para que no haya riesgo para el tomador, debería mantenerse el actual sendero, en el que la inflación de 2017 (cerca de 24%) fue inferior a la de 2016 (40%), mientras que se espera que la de 2018 (15%) sea inferior a la de 2017, aun con metas oficiales superiores a las iniciales.
Con el crédito ya otorgado, la suba del dólar tiene una incidencia indirecta, limitada a la presión inflacionaria que pueda ejercer el tipo de cambio sobre el resto de los precios de la economía.
José Rozados, director de la Consultora Reporte Inmobiliairo, explicó a Infobae que “en el caso de los créditos ya otorgados, el tomador tiene que estar más preocupado por la inflación, y por que el incremento de su salario se mantenga en una tasa que equipare esta suba. Con la venta realizada el dólar ya no tiene más que ver“.
Respecto de los préstamos respaldados en UVA (Unidad Valor Adquisitivo), el instrumento que definió el BCRA como método de ahorro para financiar hipotecas, acumuló un alza de 22,6% en el último año, de 17,25 a 21,15 pesos, que en los hechos replicó con bastante precisión la evolución de la inflación de 2017 y también el recorrido del dólar, con el salto de diciembre incluido.
“El crédito otorgado por UVA se va a ajustar por ese coeficiente –puntualizó Rozados–. Quizás lo no positivo es que no haya bajado la inflación en lo que se pretendía. Si la inflación para 2018 fuera 10%, se va a ajustar un 10 por ciento. Si termina en un 15% se va a ajustar más. En lo que tiene que pensar es en cómo va a evolucionar su salario, porque de perder con la inflación, tendrá que destinar una mayor proporción de su ingreso para pagar la cuota”.
2) CRÉDITOS EN TRÁMITE. Aquí sí se produce una situación muy apremiante para los compradores que tienen un crédito aprobado, pero no concretaron la operación. Los préstamos otorgados por las entidades bancarias se desembolsan cerca de 60 días después de iniciado el trámite de venta, por lo general con una reserva. Es decir, se selecciona una propiedad, de acuerdo al ahorro inicial y la capacidad de financiación que permite el crédito, cuyos límites están dados por el nivel de ingresos del interesado y el valor total de la vivienda elegida.
RESUMEN DEPORTIVO
